Nutzwerte

Seit 1998: 45 Gutachten über 4.471 Wohnungen und Geschäftslokale

"Parifizierung" (Nutzwertfestsetzung): Damit Wohnungseigentum begründet werden kann, muß ein Nutzwertgutachten erstellt werden, in dem die Nutzwerte der Wohnungseigentumsobjekte nach der Nutzfläche und gewissen Zu- oder Abschlägen ermittelt werden. Diese Gutachten ist der Einverleibung des Wohnungseigentums zugrunde zu legen.


Die Nutzwertberechnung bestimmt das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer/innen (z.B. eines Wohnhauses) untereinander und legt einen Berechnungsschlüssel fest, um z.B. den Betriebskostenanteil der einzelnen Eigentümer/innen zu ermitteln. Die Nutzwertberechnung erfolgt durch eine Ziviltechnikerin/einen Ziviltechniker für Hochbau oder durch eine Hochbau- oder Immobiliensachverständige/einen Hochbau- oder Immobiliensachverständigen.

Bei der Berechnung des Nutzwertes wird jedes wohnungseigentumsfähige Objekt der Liegenschaft im Vergleich zu den übrigen wohnungseigentumsfähigen Objekten bewertet, d.h. der Nutzwert jedes einzelnen Wohnungseigentumsobjektes wird zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft in Beziehung gesetzt. Die sich so ergebende Bruchzahl (Nutzwert des einzelnen Objektes/Summe der Nutzwerte aller Objekte, z.B. 102/1346) entspricht also dem Verhältnis des Nutzwertes der konkreten Wohnung zum zusammengerechneten Nutzwert aller Wohnungen.

Die Grundlage für die Berechnung des Nutzwertes ist die Nutzfläche. Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen, Türöffnungen, Treppen, offenen Balkone, Terrassen sowie Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Umstände, die den Wert einer konkreten Wohnung im Vergleich zu anderen Objekten im selben Haus nennenswert erhöhen oder auch vermindern, werden durch Zu- oder Abschläge zur Nutzfläche berücksichtigt.

Das Ergebnis dieser Rechnung ist der Nutzwert einer Eigentumswohnung. Wenn das Nutzwertgutachten von den tatsächlichen Gegebenheiten um mindestens drei Prozent abweicht, kann jede Wohnungseigentümerin/jeder Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentumsbewerber/in innerhalb eines Jahres die gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte beantragen. Gleiches gilt in bestimmten Fällen nachträglicher Veränderungen.